“依我和素然姐的计算，在银海实业的资金流入后，算上收购仁海实业的股权要支出的款项，还能剩下近五十亿的资金，但这笔资金暂时先不能用在拿地上。”
徐敛的话让陶铸钧愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”
“依现在连城的土地储备足够三四年的开发之用，而现在拿地也是相对较好的时机。”
这更让陶铸钧不明白了：“那为什么不用来拿地？”
“连城的发展速度实在太快，现在是该要做内功的时候了，”燕素然接过徐敛的话说，“首先，要成立自己的建筑设计院，每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”
澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。燕素然瞧上的设计公司的规模并不大，整间公司的设计师不到十人，全由华人组成。
这些都是十余年前在澳大利亚留学后取得当地的居民身份，而在当地创业的人，平均年龄在三十余岁上下，却又极富设计经验。
现在有意一同回国发展，燕素然就属意将整间公司收购，同时让所有的设计师都成为高级合伙人，分享公司成长的股权红利。
“这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”燕素然说道，“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面，这里的总支出大约会超过三亿。”
支出虽稍嫌多了些，但能提高百分之十的毛利，陶铸钧还能理解，但三亿占五十亿的比例不算多，燕素然依然未有解释为何要停止拿地。
“连城暂停拿地的原地在于各地都在酝酿招拍挂规定，已暂时停止了土地交易，预计整个招拍挂的制度将在年末推出，”燕素然说道，“而现在连城需要做的是尽可能多的开发出商业物业。”
陶铸钧详细的阅读过连城的发展历程，但仍然愕然道：“要扩大商业物业的比重？”
在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快速回收成本的作法，做商业物业的运营，显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要小，风险要低得多。
连城在清河坊项目近一年的运营中积累了大量的经验，无论是商铺的租赁，旅游酒店的运营，每年近百分之十的租金回报率，已是极为可喜的了。
但连城同样有开发住宅、商住楼的经验，按比例来算，大约五五平分吧。更重要的是，徐敛清楚在招拍挂推出后，地价的大幅提升，推高房价在两千年后，抽疯似的上涨。
要算上周边房价的攀升带来的收益的话，那连城在三五年后绝对将是国内最大的商业物业运营商，而非单纯的开发商。
但光从租金回报率就能看出成本的回收周期有多长，在陶铸钧未像徐敛一般的先知先觉的情况下，他自然就表现得极为吃惊了。
“缓慢提高一些比例是早就在年初的规则中提出的事，不做单一的地产开发商，这是连城的发展宗旨。”燕素然平静的说着，没被陶铸钧的错愕所影响到说话的情绪。
“连城拥有寻梦科技、浩瀚商场、风云家电三家战略伙伴，在商业物业的运营上又累积了不少的经验，”徐敛说道，“而且根据我的判断，大约在三年后，今年开发的所有运营型的地产项目成本就将完全的收回。”
陶铸钧惊愕的瞧着徐敛，要真如他所言，这就意味着运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率，就算是在全世界都是极为罕见的。
但燕素然和徐敛肯开诚布公的谈，那就意味着已然把银海集团视为大股东了，这还是让陶铸钧的心里很是舒服的。
“这恐怕不大可能吧？”但他还是犹疑着说道。
“我倒是愿意相信徐敛说的话，”苏婉婷托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价，不言而喻。而随着总公司官方提出要加速城市化建设进程，加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制，土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方官方的额外财政收入，就从地方官方的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投资回报率，意味着房价每年至少要涨百分之二十五以上，徐敛，你真这样认为？”
苏婉婷的眼光之精准，更海湾战争中出现的战斧式巡航导弹没多少的差别了，徐敛由衷佩服的说：“陶太太说的话完全正确，房价在两千年后确实会翻着跟斗上涨。原因在于地价推升的恶性循环上。”
这个原因连燕素然都没听说过，就专注的听着徐敛在说。
“首先说地价怎样爬升才快吧，在地方官方有意公开拍卖一块地后，先是有意思想要拿地的开发商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需要地方官方的暗示，只要将标书退回，开发商就能领悟到地方官方的意图，何况，参与竞拍的有可能还有当地官方所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
“其次土地价格一高，那建成后的成交价自然也要涨高，有人质疑的话，那开发商肯定要说是土地价格方面的原因，才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企倒闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方官方拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖，开发商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开发商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜，那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让官方机关的公务员能买得起房，官方会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意，由于官方在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来发放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房，如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
终究还是对内地的情况不了解，徐敛一番话说得陶铸钧和苏婉婷目瞪口呆。
“官方不需要公布每年的财政收支状况吗？”苏婉婷问道。
“那是特区官方才会做的事，收多少税，拿这些税去做什么，完全是地方官方自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”徐敛想起读档前网上汹涌的民怨，苦笑了下。
燕素然皱眉道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨，速度也不会像你说的一样吧？”
“上有政策下有对策，保障性住房的比例一定会远小于国家规定，要是每座城市都一样的话，那法不则众，拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住，又有什么用？”徐敛晒然一笑道，“但房价上涨，对连城的发展是件事好。”
一席话说得在场的人心里都堵得慌，徐敛瞧着燕素然闷闷不乐就说：“你还想去做大善人不成，要是江海到时你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，其它的地方你管得到吗？”
徐敛没有让连城承担平抑房价的角色的意思，这件事就算拿出几千亿来都做不到，那是完全跟地方官方在作对，徐敛还没傻到那种地步。
“这钱赚得才叫闹心了。”燕素然叹道。
“所以才让你做商业物业，连城增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”徐敛笑道。
燕素然当然算是善良的人，苏婉婷光瞧她那对非洲人都那样关心的劲头，也非是铁石心肠的人。
“五年十年后做个华夏最大的地主不好吗？拿香江话说，那就是包租公。”